平米単価から見る桜上水ガーデンズの本当の価格

食べ歩きばかりして栄養をため込むばかりなので、たまには頭を使ってみようかなと思います。

桜上水ガーデンズの工事がちゃくちゃくと進んでいますが、分譲価格を土地価格、建物価格に分解して周辺の物件とも比較してみようと思います。

普段数値を扱う仕事をしていますが、…

不動産業者ではありませんのでそこはご理解くださいませ♪

駅徒歩：3分
- 近い！都心で街が出来上がっていると中々駅近を探すのは難しいです。
総戸数：878戸
- 大規模！タワマンではなくそれなりの階数で戸数が多いのでバランスが良いと思います。個人的にはタワマンはコスト体質なのでそれなりの階数に抑えたマンションが好きです。
敷地面積：47,000㎡
- 1戸辺りの平米 = 47,000 / 878 = 53.53㎡(16.19坪)
- 実際の物件は、70.03㎡^~96.7㎡　^{と紹介されてますが、上に積み上げる分敷地面積を割ると小さくなります。}
- ↑は、この地域の都市計画が、建ぺい率：60%、容積率：200%で計画されているためです。
  - 建ぺい率：敷地が100あったとしたら、60まで建物たててOK。
  - 容積率：敷地面積が100あったとしたら、200までの床面積で階数を増やしてOK。
  - 容積率が高いと階数を増やせるので仮想的に平米を増やせる = しかし物理的な土地の持ち分は減る(建ぺい率が低い場合)。

分譲価格をしっかりと読み解くために、桜上水駅周辺の土地価格を掘り出しましょう。Home’sさんの見える！賃貸経営というサービスに情報がまとまっています。便利な世の中です！

分譲価格というのは、土地価格、建物価格で決定されていると思います。(専門家ではないのであくまで推測) 代表的な間取りから土地価格、建物価格を算出してみます。

桜上水駅から徒歩の距離で考えると、桜上水5-40-10の土地価格(平米：52万円　坪：171万円)が近いのでこの数字を使います。

G棟 711 物件価格：6,800万円
- 72平米 x 52万円
  - 土地価格：3,744円建物価格：3,056万円
  - 建物価格の平米単価：42万円

D棟 1211 物件価格：8,893万円
- 81平米 x 52万円
  - 土地価格：4,212万円建物価格：4,681円万円
  - 建物価格の平米単価：58万円

G棟 901 物件価格：9,394万円
- 91平米 x 52万円
  - 土地価格：4,732万円建物価格：4,662万円
  - 建物価格の平米単価：51万円

建物価格の平米単価を見ると、広さより建物の階数が高くなると単価が上がっていくようです。D棟の方が安い感じがします。

やっとここまできました！周辺にあるマンションとも比較してみましょう。

シェフルール桜上水　6階建4階 2013年7月(築1年未満) 物件価格：6,880万円
- ^{84平米 x 52万円}
  - 土地価格：4,368万円建物価格：2,512万円
  - 建物価格の平米単価：30万円

桜上水レジデンス 5階建2階 2003年6月(築10年) 物件価格：6,150万円
- 80平米 x 52万円
  - 土地価格：4,160万円建物価格：1,990万円
  - 建物価格の平米単価：25万円

桜上水パークハウス 5階建5階 1997年2月(築17年) 物件価格：8,900万円
- 105平米 x 52万円
  - 土地価格：5,460万円建物価格：3,440万円
  - 建物価格の平米単価：33万円

ここまでは、趣味として計算したものなので、参考値ということでご理解ください。データのサンプル数が3件だけなので。。。

沖式新築マンションさんの数字とも近い印象です。？で細かくは見れませんが、大きく外れてないです。
- 周辺の平米単価：82万円　桜上水ガーデンズの平米単価：94万円
- 上北沢タイムズの計算でも平米単価で12万円の差がでた。
- 土地価格を固定して周辺の物件と比較をすると、建物価格の平米単価が1.4倍程度に設定。
かなり強気に分譲価格を設定している。
- 新築マンションは広告宣伝費等がのっているため高ぶれしがち。
- しかし、駅近でこれだけ大規模なマンションは、都心では希少では。

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桜上水ガーデンズ
東京都世田谷区桜上水4-413-2

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